¿Qué debe comprobar antes de adquirir la condición de socio cooperativista?

El derecho a la información en las cooperativas de vivienda es un derecho básico que está en la esencia del concepto cooperativo: las cooperativas se fundan para la construcción de las viviendas de los socios y con su participación.

En la actualidad, el funcionamiento del modelo cooperativo difiere sensiblemente de las cooperativas promovidas por gestoras, por lo que el futuro socio debe pedir, y la gestora facilitar, una información clara, sencilla y veraz.

Desde CONCOVI, recomendamos que, antes de incorporarse a la cooperativa, el aspirante a socio debe comprobar que la sociedad cumple con una serie de requisitos, especialmente si va a adquirir compromisos económicos con ella.

• Que la cooperativa esté legalmente constituida e inscrita en el Registro de Cooperativas de su Comunidad Autónoma, o si es de ámbito nacional en el Registro de Cooperativas del Ministerio de Empleo y Seguridad Social. La inscripción se puede comprobar solicitando información al Registro correspondiente. En particular en la Comunidad de Madrid, en su página web, se publica a un listado actualizado periódicamente de todas las cooperativas de viviendas inscritas y no extinguidas.

• Que posea una cuenta bancaria abierta de titularidad de la cooperativa en la que se ingresen las aportaciones de los socios: la llamada cuenta especial de la promoción (si la cooperativa tiene varias promociones poseerá sendas cuentas de cada promoción.

• Que dichas aportaciones estén aseguradas por una compañía de seguros o avaladas por una entidad bancaria o caja de ahorros, lo que la cooperativa deberá acreditar. El aseguramiento es obligado por Ley a partir de la obtención de la licencia de edificación o licencia de obras, entendiendo que deben asegurarse o avalarse también las cantidades aportadas antes de obtener dicha licencia.

• Que en el caso de existir cuota de preinscripción o similares, de carácter no reintegrable, se defina claramente su concepto, cuantía y destino.

• Que el capital social esté incluido, bien en los estatutos (capital social mínimo estatutario), bien por acuerdo de la Asamblea General y, en todo caso, que esté titulizado (que existan títulos: documentos en papel que acrediten las aportaciones de capital suscritas y su desembolso).

Antes de incorporarse a una promoción concreta, lo que supone asumir el compromiso de afrontar los pagos correspondientes a la financiación (cantidades anticipadas) se debe comprobar:

• Que esté perfectamente clara la situación del suelo donde se pretende construir, en particular la propiedad: si se trata de suelo público, si es ya propiedad de la cooperativa, si existe un contrato de opción de compra, compraventa, una permuta, o cualquier otra forma de tenencia (todo esto puede comprobarse en el Registro de la Propiedad).

• La situación urbanística: si ya está urbanizado el suelo o qué grado de urbanización ha adquirido. En caso contrario, como mínimo debe estar aprobado el Plan Parcial, lo que podrá verificarse en el Ayuntamiento dónde esté emplazada la promoción. Al respecto significar que las cooperativas pueden adquirir suelos pendientes de desarrollo urbanístico, pero en estas circunstancias, la experiencia de estos años en la Comunidad de Madrid nos muestra que encierra muchos peligros para el socio cooperativista, por lo que a pesar de que ello pueda abaratar precios del suelo, actualmente es desaconsejable.

• Si tiene licencia de edificación o, al menos, la posibilidad de obtenerla con garantía, lo que no obstante puede encerrar riesgos.

Se debe comprobar, asimismo:

• Que exista correspondiente proyecto técnico arquitectónico o básico o, al menos, el Anteproyecto.

• Que los planes de pagos estén claramente establecidos, así como el programa de financiación.

• Que existan plazos estimados para la ejecución de las obras.